(Foto: ©Enpam)
Con la firma dell’ultimo rogito, avvenuta lo scorso 21 aprile a Roma, l’Enpam ha completato un processo durato 10 anni che sancisce la vendita dell’intero patrimonio residenziale della Capitale del più grande ente previdenziale privato italiano. Una straordinaria operazione di dismissione, di carattere epocale, che ha portato alla vendita diretta agli inquilini di più di 4.500 unità immobiliari, senza che neanche una di esse rimanesse invenduta e senza che si creassero tensioni di carattere sociale.
I NUMERI
Nel corso di questi anni, sono stati messi sul mercato esattamente 4.540 appartamenti e 255 unità immobiliari ad uso diverso dall’abitativo come uffici, negozi, magazzini e autorimesse. Un patrimonio distribuito su ben 56 complessi residenziali dislocati in vari quartieri di Roma: dalla Balduina al Nuovo Salario, dal Portuense al Tiburtino fino al Torrino, solo per citarne alcuni. La vendita ha fruttato complessivamente circa 813 milioni di euro, con una plusvalenza di circa 270 milioni di euro, superiore di ben il 50 per cento al valore di libro degli stessi immobili. La plusvalenza è impiegata per le pensioni dei medici e degli odontoiatri.
LE MOTIVAZIONI
“Questi immobili che mediamente hanno circa 40 anni – ha spiegato il presidente Oliveti -, avevano concluso la loro potenziale capacità di generare reddito con una gestione ordinaria. Implicavano infatti l’esigenza di una manutenzione straordinaria in ragione della loro vetustà, ed erano gravati da una tassazione penalizzante. È stato quindi individuato un percorso di dismissione iniziato nel 2011, con le prime vendite avvenute poi nel 2013, con l’idea di mettere sul mercato tutti i nostri 56 complessi residenziali, vendendoli in blocco, ossia con la formula del cosiddetto cielo-terra”.
LA PROCEDURA
E in effetti è stata congegnata una procedura di dismissione del tutto originale, non solo sul panorama immobiliare romano, ma anche a livello nazionale. Non si è infatti proceduto con la vendita a singoli inquilini, ma responsabilizzando i futuri acquirenti: l’Enpam, di volta in volta, ha chiesto loro di mettersi insieme per formare dei soggetti giuridici collettivi, cioè delle cooperative, e trattando con esse per la vendita di ogni stabile nel suo complesso.
NESSUN INVENDUTO
La stragrande maggioranza degli inquilini ha potuto così acquistare il proprio appartamento direttamente. Nel caso in cui qualcuno non sia stato nelle condizioni economiche di comprare o magari ha scelto di non farlo, Enpam ha stabilito delle clausole di salvaguardia prevedendo, per quanti non si sono potuti permettere di comprare casa, il diritto a rimanere in affitto o, se di età superiore a 67 anni, di acquistare il solo diritto vitalizio di abitazione. L’onere è stato assunto dagli altri acquirenti. Questi ultimi infatti, con modalità diverse, si sono fatti carico dell’acquisto anche di quegli appartamenti rimasti invenduti. “Scopo dell’Enpam, infatti, – sottolinea il presidente Oliveti – era di evitare di rimanere proprietaria di pertinenze condominiali o di singoli appartamenti invenduti. Trattando la vendita non con migliaia di inquilini ma con le cooperative da loro formate, la Fondazione è riuscita nell’intento”.
(Infografica: ©Enpam)
CONDIZIONI: ZERO MOROSITÀ
L’Enpam ha venduto a un prezzo alla portata degli inquilini, in base però ad accordi collettivi che prevedevano che gli stessi inquilini si mettessero tutti in regola con i versamenti dei canoni di locazione arretrati. A questo fine Enpam ha anche fatto degli accordi per l’aggiornamento e l’adeguamento degli stessi canoni, salvaguardando i soggetti con Isee al di sotto di una certa soglia. L’Enpam ha concluso il processo di vendita una volta che tutti gli inquilini sono risultati in regola con i pagamenti degli affitti.
IL PREZZO
Il prezzo che è stato stabilito per le diverse abitazioni, ha sempre tenuto conto dello stato di manutenzione e dello stato di vetustà dell’immobile. Nello specifico, la procedura messa a punto da Enpam ha previsto di utilizzare come base per il prezzo di vendita i valori di zona rilevati dall’Agenzia delle Entrate applicando poi uno sconto ulteriore in quanto la vendita veniva effettuata sull’intero stabile e agli stessi occupanti. Per garantire inoltre la massima trasparenza, l’Enpam ha scelto di far valutare le offerte da un soggetto terzo, esterno all’Ente stesso. Una volta validata da quest’ultimo, l’offerta definitiva veniva sottoposta al Consiglio di amministrazione della Fondazione per l’approvazione e il via libera al rogito.
DIRITTO ALLA PENSIONE E DIRITTO ALLA CASA
“Da questo straordinario processo di dismissione – ha fatto notare ancora il presidente Oliveti – l’Ente ha ottenuto di sicuro un buon risultato economico, facendo in modo però che gli inquilini accedessero alla proprietà dell’appartamento in cui vivevano. In sostanza l’Enpam è riuscito a mettere insieme il diritto costituzionale alla pensione, che è quello dei migliaia di medici e odontoiatri che pagano i propri contributi alla Fondazione, con il diritto alla casa dei tanti inquilini che hanno voluto e potuto acquistarla”.
Giuseppe Cordasco
